Handy HouseBOLIGØKONOMI
Case: Førstegangskøbernes valg mellem fast og variabel rente
En konkret gennemgang af, hvordan et par på Sjælland byggede boligbudget, vurderede renteformer og forstod omkostningerne ved førstegangskøb i det danske realkreditsystem.
Det danske boligfinansieringssystem adskiller sig fra de fleste europæiske modeller, fordi realkreditlånet er knyttet til obligationer, og fordi låntageren kan omlægge gælden, når renten bevæger sig. For førstegangskøbere er det netop den mekanisme, der gør valget mellem fast og variabel rente til mere end en mavefornemmelse. Nedenfor følger en case, der viser beslutningskæden trin for trin, uden produktanbefalinger og uden løfter om afkast.
Udgangspunktet: budget før boligannonce
Maja og Anders er i slutningen af 20'erne og bor til leje i en mellemstor sjællandsk by. De har opsparet en udbetaling svarende til den lovpligtige egenfinansiering på fem procent af købesummen. Resten skal dækkes af realkredit op til grænsen på 80 procent og et banklån til den resterende del. Før de overhovedet booker fremvisninger, sætter de tre tal op: månedlig rådighedsbeløb efter faste udgifter, en buffer til uforudsete reparationer, og et loft for den samlede boligydelse, de vil acceptere, hvis renten stiger.
Boligbudgettet er ikke det samme som bankens kreditvurdering. Kreditvurderingen tester, om husstanden kan betale ved en højere stresstest-rente. Budgettet tester, om de stadig kan leve, spare op og vedligeholde boligen, når den faktiske ydelse ligger inden for deres egen grænse. Forskellen er vigtig. Mange førstegangskøbere opdager først efter købet, at de har brugt hele kreditrammen og ingen margin har til nye hårde hvidevarer eller en højere bidragssats.
Ved siden af ydelsen ligger købsomkostningerne. De omfatter tinglysningsafgift på skøde og pant, gebyr til rådgiver eller advokat, eventuel byggesagkyndig og flytteudgifter. De betales kontant og kan ikke rulles ind i realkreditlånet på samme måde som selve købesummen. I casen reserverer parret derfor en særskilt post til lukkeomkostninger, så udbetalingen ikke bliver spist op af papirarbejdet.
Fast rente kontra variabel: mekanikken bag valget
Det danske realkreditlån finansieres ved, at instituttet udsteder obligationer. Ved et fastforrentet lån kender låntager kupon og afdragsprofil i hele løbetiden, typisk op til 30 år. Ved et variabelt lån (F-kort, F1, F3, F5 og lignende) genfastsættes renten med jævne mellemrum, når de underliggende obligationer refinansieres. Det er her, fordelen og risikoen sidder: den variable rente starter ofte lavere, men ydelsen kan stige ved næste auktion. Den faste rente er højere fra dag ét, men den månedlige ydelse ændrer sig ikke, medmindre man selv omlægger.
Maja og Anders tegner to scenarier på samme bolig. I scenarie A vælger de fast rente og accepterer en højere startydelse. I scenarie B vælger de en treårig rentebinding og får en lavere ydelse de første år. De lægger oveni bidragssatsen, som er realkreditinstituttets marginal og afhænger af belåningsgrad og låntype. Jo tættere belåningen ligger på loftet, jo højere er bidraget typisk. Afdragsfrihed kan sænke den månedlige udbetaling yderligere i en periode, men gælden falder ikke, og bidraget kan være højere end på et lån med afdrag.
Valget mellem fast og variabel rente er et valg om, hvem der bærer renterisikoen: dig eller obligationsmarkedet. Det er ikke et spørgsmål om, hvilken model der "altid" er billigst.
Parret indfører en simpel regel: Hvis den variable ydelse stiger til niveauet for den faste ydelse (plus en lille buffer), skal de stadig kunne betale uden at skære i madbudget eller opsparing. Kan de det, er variabel rente acceptabel som likviditetsværktøj. Kan de ikke, er fast rente det mere forudsigelige valg, også selvom startydelsen er højere. Reglen erstatter gætteri om, hvor renten "nok" lander om tre år.
Afdragsfrihed, omlægning og det, der sker efter nøglerne
Afdragsfrihed betyder, at man i en aftalt periode kun betaler renter og bidrag. Gælden står stille. For førstegangskøbere kan det frigøre likviditet til istandsættelse eller til at opbygge en opsparingsbuffer efter flytning. Mekanismen har en bagside: når afdragsfriheden udløber, stiger ydelsen, fordi afdraget lægges oveni, og restgælden er den samme som ved indflytning (bortset fra eventuelle kursreguleringer ved omlægning). I casen vælger Maja og Anders derfor kun afdragsfrihed, hvis de samtidig har en plan for, hvad den sparede ydelse skal bruges til, og hvornår de vil begynde at afdrage.
Refinansiering og omlægning er den danske særegenhed. Falder den lange rente tilstrækkeligt, kan et fastforrentet lån indfries ved at opkøbe obligationerne til en lavere kurs og udstede nye til en lavere kupon. Stiger renten markant, kan kursen på et fastforrentet lån falde, så restgælden i kroner bliver mindre ved indfrielse. Det er ikke gratis: der er kurtage, kursskæring, tinglysning og ofte en periode med dobbelt renteunderstøttelse under omlægningen. Casen viser parret, at omlægning er et værktøj med omkostninger, ikke en automatisk gevinst ved enhver rentebevægelse.
Efter købet kører de en årlig gennemgang: belåningsgrad (fordi lavere belåning kan give lavere bidrag), restløbetid, om afdragsfriheden stadig tjener et formål, og om en omlægning ville ændre den månedlige ydelse mere end omkostningerne ved at gennemføre den. Gennemgangen tager en aften. Den erstatter impulskøb af nye lånetyper, hver gang aviserne skriver om renten.
Key takeaways
- Byg boligbudgettet ud fra din egen rådighedsgrænse, ikke kun ud fra den maksimale kreditramme banken vil stille til rådighed.
- Fast rente flytter renterisikoen væk fra husstanden. Variabel rente giver lavere startydelse mod til gengæld at acceptere fremtidige rentefastsættelser.
- Udbetaling og lukkeomkostninger er to separate kontantposter. Bland dem ikke sammen, når du regner på, hvor stor bolig du kan bære.
- Afdragsfrihed øger likviditeten midlertidigt, men efterlader gælden uændret. Brug den kun med en plan for, hvornår afdraget genoptages.
- Omlægning og refinansiering er mekanismer med gebyrer og kurseffekter. Vurder dem ud fra ændring i ydelse efter omkostninger, ikke ud fra overskrifter om renteniveauet.